Position des Gewerbemieters wird gestärkt

Der staatlich angeordnete Lockdown gilt als Störung der Geschäftsgrundlage

Der Gesetzgeber hat nunmehr eine Neuregelung verabschiedet, die die Verhandlungsposition des Gewerbemieters - bei der Betriebsschließung aufgrund der Corona-Pandemie - gegenüber dem Vermieter deutlich verbessert.

Juristisch war es bisher heftig umstritten, ob der staatlich angeordnete Lockdown zu einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB führt und damit dem Gewerbemieter einen Anspruch auf Anpassung der Miete einräumt.

Diesen Streit hat der Gesetzgeber nunmehr im Sinne der Gewerbemieter entscheiden.

Es wurde Art. 240 § 7 EGBGB eingeführt. Dort heißt es:

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen

 (1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Des Weiteren ist ein beschleunigtes Gerichtsverfahren für Mietprozesse im Zusammenhang mit coronabedingten Beschränkungen oder Schließungen beschlossen worden. Dazu wurde § 44 EGZPO eingefügt, der folgenden Wortlaut hat:

§ 44 EGZPO Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung derCOVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Durch die Neuregelung in Artikel 240 § 7 EGBGB wurde die rechtlich strittige Frage, ob die Pandemie die Geschäftsgrundlage stört, entschieden.

Wird durch staatliche Pandemiemaßnahmen die Nutzbarkeit von Gewerberäumen eingeschränkt, führt dies zur Störung der Geschäftsgrundlage (gesetzliche Vermutung) und öffnet damit den Zugang zu § 313 Abs. 1 BGB.

Dies bedeutet aber noch nicht, dass die Gewerbemiete automatisch zu mindern ist. Durch die Neuregelung wurden die sonstigen Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB nicht abgeschafft oder eingeschränkt.

Die Neuregelung umfasst die erste Voraussetzung des § 313 Abs. 1 BGB (Änderung wesentlicher Umstände). Die weiteren beiden Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB (Abweichende Regelung bei Kenntnis der Parteien von diesem Umstand und die Unzumutbarkeit für eine Partei an dem Vertrag festzuhalten) bleiben von der Neuregelung unberührt.

Der Gewerbemieter muss weiterhin die Unzumutbarkeit einer Unveränderten Beibehaltung des Mietvertrages bedingt durch erhebliche Umsatzeinbußen und einer fehlenden Kompensation (z.B. durch staatliche Entschädigungen) darlegen und beweisen.

Ein Durchmarsch des Gewerbemieters zur Mietminderung ist durch die Neuregelung nicht eröffnet worden. Art. 240 § 7 EGBGB hat die Verhandlungsposition des Gewerbemieters deutlich gestärkt, ohne eine Erfolgsgarantie auf die gewünschte Mietminderung zu postulieren.

Die gesetzliche Neuregelung ist nicht auf den jetzigen Lockdown und künftige begrenzt. Die Einschränkungen aus dem 1. Lockdown werden ebenfalls erfasst.

Die Durchsetzung des Minderungsanspruches ist aber für die Gewerbemieter, die die Mieten vorbehaltlos gezahlt haben, natürlich schwerer. Haben dagegen die Mieter während des 1. Lockdowns die Mietzahlung unter Vorbehalt geleistet, so stehen deren Chancen auf eine Minderung der Miete deutlich besser.

Weiterhin ist die Beschleunigung der in diesem Zusammenhang eingeleiteten Mietprozesse zu begrüßen.

Scheitern die Verhandlungen zwischen Gewerbemieter und Vermieter über eine Anpassung der Miete, so muss bei einer Klageerhebung das Gericht innerhalb von 1 Monat die Güteverhandlung ansetzen. Dies hat den Vorteil, dass die Parteien sehr schnell die vorläufige Rechtsansicht des Gerichts erfahren, was sicherlich auch die Parteien dazu bewegen kann, sich in dem Gütetermin unter Mitwirkung des Richters zu einigen.

Es wird für beide Parteien schnelle Rechtssicherheit geschaffen.

 

 

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