Aufgrund der behördlich angeordneten Lockdowns mussten (und müssen) viele Gewerbetreibende ihre Betriebe schließen.

Heftig umstritten ist die juristische Frage, ob die Betriebsschließung auch die Mietsache selber betrifft und damit einen Mietmangel darstellt oder auch zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führt. Wird dies bejaht, hat der Mieter/Pächter einen Anspruch auf Minderung der Miete bzw. auf eine Anpassung des Miet-/Pachtvertrages.

Im Wesentlichen werden von den Befürwortern einer Minderung drei Argumente ins Feld geführt.

Durch die behördliche Anordnung der Betriebsschließung ist der vertragliche Zweck der Nutzung der Mietsache untersagt. Dadurch realisiere sich kein betriebliches Risiko des Mieters, sondern eines der Mietsache.

Zum anderen liege ein Fall der Unmöglichkeit vor, da der Vermieter die Mietsache nicht zum vereinbarten Mietzweck dem Mieter/Pächter zur Verfügung stellen könne.

Drittes ist die Geschäftsgrundlage gestört, da keiner der Parteien bei Abschluss des Miet-/Pachtvertrages an eine pandemiebedingte Betriebsschließung gedacht habe.

Diese juristisch interessanten Fragen führen bei den Mietern und Vermieters zu einer großen Rechtsunsicherheit, da eine höchstrichterliche Rechtsprechung noch nicht vorliegt.

Erwartungsgemäß beurteilen die Instanzgerichte die Frage einer Mietminderung unterschiedlich.

Das LG München I hat am 22. September 2020 (Az.: 3 O 4495/20) ein Recht des Mieters auf eine Mietminderung anerkannt.

Demgegenüber haben das LG Frankfurt/Main mit Urteil vom 02. Oktober 2020 (Az.: 2-15 O 23/20) und das LG Heidelberg mit Urteil vom 30. Juli 2020 (Az.: 5 O 66/20) einen Anspruch des Mieters auf Mietminderung eine klare Absage erteilt.

Justizministerin Lambrecht (SPD) ist – laut dem Handelsblatt - mit dem unkooperativen Verhalten der Vermieter unzufrieden, dem Wunsch der Mieter/Pächter auf Mietminderung zu entsprechen. Deshalb beabsichtigt sie eine gesetzliche Klarstellung, dass die staatlich verordnete Betriebsschließung eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darstellt. Damit soll dem Recht des Mieters/Pächters auf eine Mietminderung Geltung verschafft werden.

Es bleibt abzuwarten ob und gegebenenfalls wie die entsprechende Klarstellung gesetzlich umgesetzt wird, insbesondere auch, ob eine Mietminderung rückwirkend z.B. für Mieten, die im 1. Lockdown trotz der Betriebsschließung gezahlt wurden, geltend gemacht werden kann.